杨光华:21天,武汉楼市的复盘与猜想

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2020-04-21 18:12

  • 用4月的21天,复盘还原,也许能管中窥豹。

    △武汉,还是房产流量第一城?图片来源:摄图网

    杨光华 最近,有外地朋友咨询武汉买房的三个问题:

    武汉的房子,值不值得买;买哪里好;打折大吗?

    4月1日-21日,武汉新建商品住宅成交3127套,日均149套。

    由此推测,武汉4月新建住宅成交量约4470套。

    2020年4月的日均149套,与2019年的日均573套相比,相当于恢复26%。可以看出,武汉楼市开始“热身”。

    用4月的21天,复盘还原,也许能管中窥豹。

    01

    4月的21天时间,武汉的开发商复工,售楼部开放。

    没有选择在解封的第7天时,复盘武汉楼市。原因在于时间跨度太短,市场不真实。

    4月的21天时间,武汉新建商品住宅累计成交3127套,平均每天成交149套。

    最高成交在4月16日,单日成交383套。

    21天里,新建商品住宅成交最多的区域是汉阳(529套),最少的区域是江汉(30套)。

    另一个数据是预售许可证的签发。

    3月31日-4月12日,武汉仅签发9张预证;4月13日-14日,两天时间,武汉签发9张预证;4月14日-20日,6天时间,签发17张预证。

    上述住宅成交与预证数据,只是市场的一个侧面,并非全貌。

    不过,市场正在缓慢复苏。

    02

    4月的21天时间,武汉楼市是焦虑的。

    之前,没有解封,他们焦虑上班,打开售楼部。

    如今,售楼部开放了,他们焦虑客户与业绩。

    此时的买房人,犹豫、观望、等待。等待市场降价,也担心市场突然火爆。

    4月的21天时间,开发商卖房,用上十八班武艺。

    保利的百套新房,5000元订房,一成首付起,最高2万元补贴;

    龙湖的抖音直播卖房,小伙伴们猛刷火箭,送小心心;

    碧桂园湖北区域的媒体专属购房节,9-9.9折;万达的闪付,8.8元抵1万元;华润华中大区21盘联动,千余套一口价房源;

    万科多个楼盘打出5000抵5万,恒大有项目78折,其他开发商有推大学生安居8折,soho88折。

    绿地的健康宅2.0,电建地产的“健康悦家购房节”,华发的“华发好房”,上坤、奥山、北辰、越秀等定向送出健康礼包。

    不过,狠招还没有出现。

    5月份开始,武汉楼市将是千军万马过独木桥。一批原定下半年上市的住宅项目,提前入市。

    这是源于预证申办条件的微调。

    在《武汉房企复工的六条措施》中规定,“2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目,其开发投资额达到25%以上,且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层(含六跃七层)及低层建筑形象进度达到正负零,即可申请办理预售许可。”

    4月20日,湖北发布28项措施,促进房地产市场与建筑业的平稳发展。

    在房地产市场措施中,提出“合理调整监管措施”,主要是调整预售许可、预售监管资金与土地竞卖保证金等三个供给端的措施。

    在需求端,提出“加大财政金融支持”,与买房人最相关的是,“完善差异化个人住房贷款服务”。

    对特定人群,灵活调整房贷还款安排,合理延后还款期限;鼓励适当为受疫情影响失去收入来源的个人减免房贷利息。

    坚持“房住不炒”,坚持房地产宏观调控政策不变,促进市场平稳健康发展,成为当前的主基调。

    一业内同行表示,今年武汉远城区将赤裸价格战,中心区则是调性价格战。不仅要房子好,还要便宜。后期,那些高价拿地的项目将很尴尬。

    03

    3位分管营销的朋友,与我分享了他们对后市的观点。

    他们是最了解武汉市场实情的一批人。

    他们均预测,今年武汉楼市将非常艰难。

    一世界500强房企营销总表示,市场还处于冷清期。这个时间还要持续两三个月。但开发商的降价空间有限。今年卖的房子,都是最近两年拿的微利或亏损的地。“2019年以前,武汉楼市是非正常状态,今年将回归正常。”

    一国企房企营销负责人认为,“最近两周,上门量与成交量,恢复了不到疫情前的一半”,“短期内看淡武汉市场,成交量会萎缩,中长期还是看好武汉市场。”

    一港资房企营销负责人认为,武汉楼市的这轮周期要持续一到两年,“开发商加快推货速度,酝酿促销政策,同时也在观察市场变动。”

    市场最终是供需决定的。

    一方面,武汉的土地供应将猛增,市场上的新房将跟随增加。这就是供应大增。另一方面,购房需求将锐减。主要是人们收入不稳定或降薪、公司亏损等背景下,不敢买房。

    一增一减,直接影响买房人的心理预期。

    在悲观的同时,也有乐观。

    武汉的抗疫经验、城市治理能力、公共基础配套,比疫情前均有大幅提升。套用张教授的那句名言,“武汉是中国最安全的城市。”从产业与住宅投资的角度,武汉也是中国相对安全的城市之一。

    此时的武汉市场,还差一个刺激政策,或者说是一个大招。

    没有这个大招,武汉楼市会非常困难。

    4月20日,武汉发布二季度170个项目可售,约7万套新房源,供应充足。若加上15万套库存,累计22万套房源。

    有人测算,未来两年,武汉商品住宅潜在库存68万套。

    04

    行情再差,也有人买房卖房。

    对比2019年武汉楼市,阳逻、汉南等不限购区域,成为外地人投资的热点。单套总价100万左右,不限购。这些区域的地铁规划与快速路,拉近了与武汉主城区的时间距离较短。

    在中心城区的4-5w豪宅,也是热点。武汉已有800-1000万级的超级刚需,他们卖掉手中的房产,再换豪宅盘。这些人多是80后、90后对生活品质有要求。

    这两类刚需,依旧是武汉楼市的热点。

    二季度可售的170个项目中,江岸有10个,江汉有3个,武昌有6个。三个主城核心区的新项目,占总数的11%。黄陂区(23个)、新洲区(23个)、东西湖区(20个),位居二季度楼盘数量前三强,也印证了郊区的价格战将开始。

    同时,业内人士认为,武汉市场的需求端,还缺少刺激政策。如首付比例、再次改善买房资格等。

    如果房地产市场持续下滑,将反过来拖累武汉的经济。

    [后记]

    最近,提出坚持“房住不炒”,用宏观政策,对冲疫情影响。

    积极的财政政策、稳健的货币政策,降准、降息、再贷款,支持中小微企业。

    经济学家任泽平说,当前社会一个重要矛盾,是人民群众疫情后日益强烈的报复性消费的需求,和口袋里没钱之间的矛盾。

    对于武汉楼市来说,有钱的,没买房名额;有名额的,钱少,将是主要矛盾。对于武汉市场,我也是短期看弱,长期看好。

    对于买房人来说,疫情、经济等不确定性,留钱熬过苦日子。

    对武汉的开发商来说,业绩任务不变,起跑即冲刺,找到消失的买房人。

    武汉这种特殊的城市,房地产若没有大政策,苦日子可能刚刚开始。

    文|杨光华(地产写字人)

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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