走进三林印象城:印力上海存量改造之道

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2019-11-24 00:25

  • 无论对企业还是资本而言,存量改造最终还是要获取一定的资产回报。因此,选好项目、组织好团队、算好账缺一不可。

    观点地产网 在上海,存量改造是个滚烫的话题。

    寸土寸金,核心区域有限的土地资源,大量房企与资本纷纷转向存量市场,通过改造升级让低估的存量资产再度焕发生命力,城市更新成为大势所趋。

    然而,项目如何定位,商场如何翻新,动线调整、重新招商等一系列环环相扣,存量物业改造的困难远远高于新建物业,成功的改造项目更是为数不多。

    距离陆家嘴约10公里,紧邻上海地铁11号线三林东站,位处于此的上海三林印象城在不久前迎来了其开业一周年的纪念。

    作为非核心区域的商业项目,三林印象城是典型的以社区家庭为核心消费群的商场,辐射周边3公里范围内的近40万常住人口。

    人流如织、极高的开业率印证了三林印象城的人气,更值得一提的,它是印力上海收购而来的存量改造项目,也是其在上海的首个印象城。

    11月14日,近50位来自上海和全国各地的地产精英和金融机构,走进了这个仅用时一年就改造成功的标杆项目,并与项目的负责人进行面对面接触,听取其分享印力上海关于城市更新领域的成功经验。

    三林印象城一年

    当地产行业进入深刻调整阶段,一线城市开始进入存量时代,城市更新大有可为。然而,具体怎么做,如何盈利,几乎所有人都在摸着石头过河。

    印力上海同样如此,不过从三林印象城、安亭新镇,到畹町坊,作为万科旗下的商业平台,印力上海在城市更新领域的脚步已逐步迈开。

    据了解,三林印象城的前身是三林城市商业广场,自2009年对外开业,由于区域商业项目竞争激烈及运营问题,广场多数商业铺位均未有商户入驻,随后其余主力租户和餐饮品牌也陆续撤场。在印力上海接手前,这里仅剩一家超市主力店在惨淡经营。

    印力集团上海城市活力中心总经理蒋云海介绍,印力上海于2017年4月份获取该项目,“项目总体量约15万平方米,项目包括购物中心部分,还有酒店和办公”。

    事实上,抛开区域商业项目竞争因素,三林城市商业广场本身也存在不少硬伤,包括主楼与小楼之间的分割不互通、地下商业空间入口狭小可达性差、室内中庭直梯与扶梯交错拥挤、楼层动线不流畅、外立面老旧不连贯等一系列问题。

    接手后,印力上海首先对周边市场环境、居民生活习惯、消费需求进行调研,并将项目定位为大型社区购物中心。前期定位确定后,印力上海随即联系设计公司,开始对项目进行实际的改造。

    2017年8月,项目正式开工,经过14个月,上海三林印象城在2018年10月底正式入市。

    对比改造前后,印力上海以提高项目体验感为前提,在很多细节上做了调整。比如,增加主楼与小楼之间的人行天桥、主入口打开直达地下空间的阶梯式下沉广场、重新进行铺位分割等等,不仅令一个老旧的商业项目焕然一新,更提供了更为实用的商业面积。

    从拿地、设计、开工到开业,一个新建商业项目尚且需要2-3年的周期,在存量改造更为困难的情况下,印力上海是怎么做到仅用时14个月就实现开业?

    对于学员们提问,蒋云海感同身受,作为三林印象城的大项目负责人,他回顾了项目从获取到开业,直到开业一周年的每个重要节点。

    ▲蒋云海 印力集团上海城市活力中心 总经理

    据其透露,在拿到项目时,公司就基本定好了开业时间,“项目本身有一些资本的合作,要求尽快地回报,所以当时拿项目压力也很大。”

    也因此,在拿到项目时,就基本定好了开业的时间。接下来,就是要让团队更加凝聚和聚合,更加专注。

    由于前期定位已经非常清晰,包括目标客户、周边覆盖人群数量、希望的客单价,设计公司很快就能反馈出印力上海需要的成果。

    “我们的开发链条也启动地很早,团队不分昼夜,尽力确保整个项目的进度。”蒋云海回忆道。

    存量改造怎么做

    数据显示,开业不久后,三林印象城已开始产生现金流,开业首年实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、总车流近100万辆、会员近10万。

    从改造速度、资产回报、市场影响,三林印象城树立了上海存量商业改造的样本,现场的精彩分享也引发了学员们的诸多思考。

    除了所在的三林印象城,分享环节中,印力上海还向学员们介绍了其在存量改造领域的另外两个作品,滨江道INBUND和安亭新镇。

    滨江道INBUND是一个1938年竣工的老厂房,体量仅有1.2万平,印力上海改造后,将其定位为精品商办;安亭新镇则更多倾向于社区文化活动中心,体量达到14万平。

    事实上,无论对企业还是资本而言,存量改造最终还是要获取一定的资产回报。因此,选好项目、组织好团队、算好账缺一不可。

    以三林印象城为例,由于项目本身由两部分组成,除购物中心外,项目还包括酒店和办公部分。

    因此,为尽早实现现金流,印力上海选择将酒店改造成公寓,改造完成后顺利出售给华润置地,而办公部分也可进行出租。

    不过,蒋云海也指出,改造项目并没有标准化,只有因地制宜,才能发挥每个项目最大的价值。

    另外,作为城市更新的一部分,国内大多存量改造与当地政府的行为密不可分,因此和政府的积极沟通,配合政策发展,也是印力上海在城市更新探索的重要经验。

    分享环节的最后,蒋云海强调,在国内的城市更新领域,大部分企业都是处于探索阶段,但商业的核心始终是要做到产品创新,服务提升。

    撰文:黎倩    

    审校:劳蓉蓉



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